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小蛋壳大问题 长租公寓商业模式为何容易爆雷?
BT财经发布时间:2020年11月21日 10:33:17

(网经社讯)2019年3月,长租公寓运营商“蛋壳”宣布C轮融资5亿美元,估值突破20亿美元;2020年1月,蛋壳公寓( NYSE:DNK )顶着“开年纽交所第一只中概股”光环上市,IPO募集资金约1.5亿美元,市值来到27.4亿美元。

但不到1年时间里,蛋壳的市值已经缩水到不到2亿美元,股价一路下挫跌破1.5美元/ADS。期间舆论场上公司负面声音不断,如疫情期间延付房东房租、拖欠供应商货款,甚至公司要跑路

11月中旬蛋壳公寓资金断裂、要跑路的传言再现市场,公司还是第一时间出面否认。美国时间11月17日,处在市值低位的蛋壳公寓股票突然开启“妖股”模式,盘中疯涨超90%。

外界猜测这轮疯涨与我爱我家( 000560.SZ )或将接盘蛋壳有关,但北京时间11月18日,我爱我家通过媒体否认了以上说法,称“目前没有接到相关通知”。

为什么蛋壳这次的“危机”比以往看起来更严重?蛋壳公寓市值其实并不算高,为何引起市场如此重视?长租商业模式被复杂化了吗?投资逻辑增长

脆弱的蛋壳摇摇欲碎

蛋壳被传“跑路”已经不是第一次,但这并不奇怪,因为“脆弱”是整个长租公寓行业今年的关键词。

长租公寓的本质是中介,连接房东和房客。早在2018年,就有长租公寓爆雷、跑路的新闻出现。隆隆雷声在2020年7月后集中爆发,如杭州友客、杭州巢客、上海岚越相继倒下,其中不少平台已经颇具规模。

相关部门已经察觉风险,合肥、上海、广州、海口、成都等城市都在第一时间发布住房租赁风险提示,向市场提醒“租金贷”风险。

说回到蛋壳,如果说此前的跑路传言是“零星火点”,那这次的危机可谓“火光四面”,供应商、房东、租客和租金贷合作方微众银行集中发声,关注度空前。

以目前的长租公寓模式,在蛋壳平台上集中了四个群体:供应商、房东、租客、租金贷合作方。

蛋壳从房东手里租来房子,还需要进行简单装修并为租客提供保洁、维修等附加服务,这些物业环节就需要供应商的参与。

多家媒体曝出的11月12日蛋壳总部维权事件里,维权者不乏许多从外地来到北京的供应商,其中还有“后院起火”的蛋壳子公司百家修的员工,涉及款项或高达千万元以上。

在一些媒体的报道里,甚至有蛋壳经纪人工资也被拖欠的描述。

房东和房客在一滩浑水里,更是直接受害者。房东表示没有如期收到本应由蛋壳支付的租金,要求收回房源,有些甚至采取了换锁等措施;但房客表示自己早已经提前支付租金给蛋壳,理所应当可以继续租住。

而一些租客为了支付整年租金(相对更划算),在蛋壳平台上与金融机构签署了租金贷,相当于借了一笔钱付给蛋壳整年的租金,贷款分月支付给银行。如今身披债务还被赶出房子,合法权益受到侵害。

放贷给租户的金融机构亦不能独善其身,但又不可能将贷款一笔勾销,只能拿出非常中性而保守的姿态,比如与蛋壳合作开展“租金贷”服务的微众银行公称:“至少在2021年3月31日前,部分租客使用租金贷的情况不上征信。”

身陷舆论风暴的蛋壳几乎每天在微博上发声,强调没有破产、不会跑路。但和以前的一口否认不同的是,蛋壳对一些媒体表示“公司经营确实遇到了一些困难”。

人事剧变也令市场加剧了对蛋壳摇摇欲碎的担忧。2020年6月,公司公告CEO高靖被调查,但被调查的事项与蛋壳公寓无关,联合创始人崔岩上任临时CEO。10月,COO顾国栋也因个人原因离职。

为什么蛋壳们那么脆

长租商业模式背后的金融风险,让蛋壳等平台成为全社会的焦点。

蛋壳公寓IPO招股书显示,2017年、2018年和2019年1月到9月,直接来自租客的预付款为1.1亿元、2.8亿元和7.9亿元,但是来自金融机构的金额则高达9.4亿元、21.3亿元和31.6亿元。粗算下来,后者为前者的四倍。

从人数上来看,2017到2019年里,有九成、七成和六成的蛋壳租客选择使用租金贷。虽然连年下降,但比例仍然不低。

行业老大自如的租金贷数据并未公开,可以查到的是,2018年下半年自如CEO熊林曾称自如租金贷不到25%。

租金贷比例,多少算高?其实2019年12月,国家住建部等部门联合下发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》并提出,住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。这样看来,留给蛋壳的调整时间还剩1年。

除了蛋壳和自如,还有更多行业腰部公司值得注意。

“高买低卖”是前两年长租公寓平台的怪相,平台以高价从房东收房源,再以低价租给租客,明显有违基本商业逻辑。

其中原因,一方面确实如长租公寓平台经营者所言,为了抢占市场、尤其是优质房源而牺牲企业利润,投资者也确实能容忍暂时的亏损。

另一方面,背上全年房租贷款的是租客,房东依然按月获得租金,平台却在几乎没有抵押担保的情况下,一次性获得全年房款,形成资金池。

随着行业发展,这样的风险敞口会越来越大。平台跑路,只会留下身披贷款的租客和没收到房款的房东以及金融机构坏账,而这一风险传播链的始作俑者,也就是平台方,反而逍遥事外。

为何平台会频频爆雷?这既和长租公寓本身的重资产模式相关,也与租金贷盛行背景下企业现金流更加脆弱有关。

首先,长租公寓行业在中国起步并没有几年,它是一个非常重资产模式的行业,前期获取房源需要投入大量资金,后期的物业运维仍需源源不断的投入,第一批试水的企业面临极高的风险,在经验不足的情况下很可能血本无归。

其二,已经下水的公司大多野心勃勃,创业公司喜欢用“市占率”、“增速”来向资本讲故事,让公司经营现金一直保持在危险脆弱的边缘。2020年初,租房市场一度跌入冰点,资金状况差的平台接连倒下。

简化商业模式成趋势

让平台回归平台,让金融回归金融,是行业未来发展方向。

回归常识不难理解,租赁平台的本质是连接房东和租客,而随着消费升级,对租客的物业服务是否优质,将成为租赁平台的核心竞争力,这始终应该是一个三方生意。

而租房贷本质是帮助租客更好地安排生活的金融工具,放贷宽严应该与租客个人信用相关,这是一个租客和银行之间的契约,平台不能借机动歪心思,借助这个杠杆圈地,甚至搞自己的资金池。

短短几年里,蛋壳们飞速成长,短短几年里笼络了几十万套房源,将商业模式复杂化滋生出乱象、雷声不断,随后监管火速跟进行业化繁为简回归正轨,房屋租赁市场的发展可谓飞速。

大环境已经变化,蛋壳还可否保持此前的增长速度,是投资者判断企业价值需要思考的首要问题。

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